Bodenmarkt Noch bis zum 20. Januar haben die Verbände Zeit, Stellung zum Entwurf des Niedersächsischen Agrarstruktursicherungsgesetzes (NASG) zu nehmen. Wir stellen Ihnen die wesentlichen Punkte des geplanten Regelwerks vor.
1. Kaufpreisbremse
Die sogenannte Kaufpreisbremse soll bei Verkäufen eingreifen, wenn der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert steht. Wird der durchschnittliche landwirtschaftliche Verkehrswert auf Höhe des gemeindlichen Grundstücksmarktberichts um mehr als 30 % überschritten, kann der Verkauf regelmäßig versagt werden.
Laut Entwurf soll es bei Verträgen mit Landwirten künftig auch zu Versagungen der Genehmigung kommen können. Erlangt oder hat ein Erwerber in einer Gemarkung Eigentum mit einem Anteil von 25 Prozent oder mehr an der landwirtschaftlichen Fläche, so soll dies als marktbeherrschende Stellung auf dem regionalen Bodenmarkt gelten und dazu führen, dass eine Genehmigung für weitere Käufe in dieser Gemarkung versagt werden kann. Auch den Betrieben, deren Flächenbestand die landesweit durchschnittliche Betriebsgröße in Hektar um das Fünffache übersteigt, soll ein Zuerwerb versagt werden können. Nach der Bodennutzungshaupterhebung 2015 ergibt sich für die 39.500 Betriebe in Niedersachsen ein durchschnittlicher Flächenbestand von 65,94 ha. Folglich wäre eine statistische Obergrenze von ca. 329,7 ha ermittelbar. Eine Unterscheidung der Nutzungen oder Regionen in Niedersachsen sieht der Gesetzestext nicht vor.
2. Genehmigungsfreie Geschäfte
Die Verfügungsgeschäfte der Kommunen sowie der landeseigenen und kommunalen Gesellschaften und landeseigenen Anstalten des öffentlichen Rechts sollen, wie die des Bundes und des Landes, genehmigungsfrei werden, da eine „den Zwecken des NASG zuwiderlaufende Interessenslage“ bei der Veräußerung nicht angenommen wird. Auch der Flächenerwerb für die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und auch für einen sog. „Ersatzflächenpool“ soll ohne Genehmigung des Grundstückverkehrsausschusses ermöglicht werden. Dies gelte nur für naturschutzfachlich genehmigte Maßnahmen oder wenn Einvernehmen mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde bestünde.
Daneben ist eine Erweiterung der gesetzlich angedachten Genehmigungspflicht vorgesehen:
Zu genehmigen wäre danach, wenn die Veräußerung der Grenzverbesserung dient oder das Veräußerungsgrundstück kleiner als 5 ha ist und es eine wirtschaftliche Einheit mit einem angrenzenden Grundstück des Erwerbers bildet.
Ebenso soll die Genehmigung erteilt werden, wenn ein Pächter ein Pachtgrundstück seit mindestens 6 Jahren ohne Unterbrechung landwirtschaftlich genutzt hat und es an ihn veräußert wird.
Auch die Veräußerung eines Grundstücks an einen anerkannten Naturschutzverband, mit der „ein in Bezug auf den Umwelt- und Naturschutz förderungswürdiges Verhalten“ verbunden ist, unterfällt der vorgesehenen Pflicht zur Genehmigung.
3. Pachtverträge und Pachtpreisbremse
Pachtverträge ab zwei Hektar Fläche oder die Vertragsänderungen sollen für den Verpächter weiter anzeigepflichtig bleiben. Ausnahmen sollen für Verpachtungen des Bundes, Landes, einer Kommune, einer landeseigenen Gesellschaft oder Körperschaft des öffentlichen Rechts gelten. Eine Vernachlässigung der Anzeigepflicht soll künftig mit einem Bußgeld bis 100.000 Euro geahndet werden. Zusätzlich soll innerhalb von zwei Wochen nach dem Eingang des Genehmigungsantrags oder Anzeige eines Pachtvertrags eine Veröffentlichung im Internet mit Hinweis für Kauf- und Pachtinteressierte erfolgen. Die Möglichkeit einer Registrierung für fünf Jahre soll die Behörde verpflichten, den Pachtinteressierten innerhalb von zwei Wochen zu informieren, wenn ein Pachtvertrag oder eine Änderung angezeigt wurde. Seine vorrangige Ausübung muss innerhalb eines Monats erklärt werden. Bei mehreren Berechtigten, entscheidet der Verpächter.
Für anzuzeigende Landpachtverträge soll eine Beanstandung innerhalb von zwei Monaten nach Anzeige des Vertrags möglich werden, wenn 25 % oder mehr der Landwirtschaftsfläche einer Gemarkung im Eigentum oder Pacht des Pächters stehen. Der Pachtvertrag oder dessen Änderung soll beanstandet werden können, wenn der Preis die durchschnittliche Pacht für vergleichbare Pachtflächen in der betroffenen Gemeinde um mehr als 30 % übersteigt.
Das NASG will ein vorrangiges Pachtrecht schaffen und sieht dafür ebenfalls die Beanstandung eines Pachtvertrags vor. Hat ein landwirtschaftlicher Betrieb seinen Sitz in der Gemarkung des zu verpachtenden Grundstücks, soll er dort vorrangig pachtberechtigt sein. In den angrenzenden Gemarkungen gilt sein vorrangiges Pachtrecht sofern er dort bereits eine Eigentumsfläche bewirtschaftet. Zugleich darf die Pachthöhe des vorrangigen Vertrags eine ermittelte durchschnittliche Pacht für vergleichbare Flächen der Gemeinde höchstens um 30 % übersteigen. Bei einer geringeren als der vereinbarten Pacht, ist ein einmonatiges Rücktrittsrecht des Verpächters angedacht.
4. Vorkaufsrecht für Landwirte
Auch das Vorkaufsrecht soll geändert werden. Bei Versagung eines Kaufvertrags sollen künftig die Landwirte mit Betriebssitz in der gleichen oder in einer unmittelbar angrenzenden Gemarkung vorkaufsberechtigt sein. Es darf jedoch nur ein Landwirt sein Vorkaufsrecht ausüben, da es sonst dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen zufällt. Für fünf Jahre soll sich jeder Landwirt für das konkret zu benennende Grundstück pauschal registrieren können, um in dieser Zeit eine Information bei der Veräußerung zu bekommen und innerhalb eines Monats seine Erwerbsabsicht zu erklären. Im Vorkaufsrechtsfall soll höchstens ein Preis von 130 % des durchschnittlichen landwirtschaftlichen Wertes aus dem Grundstücksmarktbericht für die entsprechende Gemeinde zu zahlen sein.
5. Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften
Ergänzend zum bisherigen Recht soll der Erwerb von Gesellschaftsanteilen in zwei Fallgestaltungen unter Zustimmungsvorbehalt gestellt werden. Eine Zustimmung soll erforderlich werden, wenn eine Beteiligung von mindestens 40 % an einer Gesellschaft entsteht, deren Vermögen zu mindestens 40 % aus landwirtschaftlicher Nutzfläche besteht, die mindestens mit 10 Hektar in Niedersachsen liegt.
Ein Zustimmungsvorbehalt soll auch beim Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften vorliegen, die nicht landwirtschaftlich tätig sind und deren Vermögen zu mindestens 90 % aus landwirtschaftlicher Nutzfläche besteht, wenn der fragliche Anteilswert rechnerisch mehr als 5 ha Fläche in Niedersachsen entspricht. Ansatz soll der Verkehrswert sein. Von den Regelungen bleiben Aktiengesellschaften und Genossenschaften ausgenommen.
Eine fehlende Zustimmung soll nicht die Unwirksamkeit bewirken, sondern soll zur Rückabwicklung des Vertrages oder gleichgestellten Erwerbsvorgangs führen und mit Geldbuße bis zu 1 Million Euro geahndet werden können.
6. Grundstück- verkehrsausschüsse
Der Entwurf des NASG ordnet die behördliche Zuständigkeit weiterhin den Grundstücksverkehrsausschüssen der Landkreise und kreisfreien Städte zu. Nicht länger vorausgesetzt wird, dass die Ausschussmitglieder aufgrund ihrer Kenntnisse und ihrer Lebenserfahrung geeignet sein müssen, die Auswirkungen der vorzulegenden Rechtsgeschäfte auf die landwirtschaftliche Struktur zu beurteilen. Vielmehr soll der Ausschuss aus sechs Personen bestehen, die zur kommunalen Vertretung wählbar sein müssen und von dieser gewählt werden. Dabei soll ein Anteil von mehr als 50 % Frauen beachtet werden.
Andreas Jordan,
Landvolk Niedersachsen